Arrendamento acessível: novo regime permite isenção de IRS ou IRC aos proprietários

Desde 1 de setembro de 2026, o mercado de arrendamento em Portugal incluiu um novo incentivo a proprietários que disponibilizem imóveis para habitação a valores abaixo dos preços de mercado praticados para arrendamento.

Esta medida faz parte do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que prevê que os rendimentos obtidos através dos contratos de arrendamento acessíveis estejam sujeitos à isenção de IRS ou IRC, mediante o cumprimento dos requisitos estabelecidos.

Este regime tem o objetivo de tornar o arrendamento acessível atrativo para proprietários e investidores imobiliários.

Como funciona o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?

O RSSA procura incentivar a disponibilização de mais imóveis no mercado de arrendamento a preços acessíveis, oferecendo, em contrapartida, benefícios fiscais aos proprietários.

Para beneficiar do regime, a renda tem que respeitar os limites estabelecidos, considerando como referência 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado divulgados pelo INE para o concelho onde o imóvel se encontra.

Não existe um único valor de renda aplicável a todo o país. A localização do imóvel determina o cálculo do limite aplicável, mas também podem existir outros critérios associados às características da propriedade.

Isenção de IRS ou IRC sobre as rendas

Quando estão reunidas as condições previstas no regime, os rendimentos prediais provenientes do contrato de arrendamento podem ficar isentos de IRS ou IRC.

Para os proprietários, esta vantagem fiscal poderá compensar parcialmente a prática de uma renda inferior aos valores habituais de mercado.

Para os investidores, significa que a análise da rentabilidade de um imóvel destinado ao arrendamento deverá passar a considerar não apenas o valor mensal da renda, mas também a eventual poupança fiscal proporcionada pelo novo regime.

Qual é a duração mínima dos contratos?

A duração do contrato é outro dos requisitos a considerar.

No caso de imóveis destinados à residência permanente, o contrato deverá ter uma duração mínima de três anos.

O regime contempla também determinadas situações de residência temporária, como alguns contratos destinados a estudantes ou trabalhadores deslocados, com prazos mínimos que podem começar nos três meses, desde que cumpridas as condições aplicáveis.

Como aderir ao RSAA?

Para aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, tem de aceder ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

O proprietário deve submeter o contrato de arrendamento através da plataforma, de forma a proceder à verificação do cumprimento das condições necessárias para beneficiar da isenção fiscal.

Assim, antes de celebrar um contrato, deve confirmar o limite de renda aplicável ao imóvel e os restantes requisitos em vigor, para evitar contratempos ou inconformidades.

Uma nova oportunidade para o investimento imobiliário?

Este regime acrescenta uma nova dimensão a analisar num investimento no mercado de arrendamento. E, por isso, cada investimento deverá ser analisado individualmente.

É interessante ressaltar que, para certos imóveis, uma renda mais moderada associada à isenção fiscal pode ser uma estratégia relevante, considerando as restantes variáveis como: o preço de aquisição, a localização, o financiamento, as despesas e a rentabilidade estimada.

Na Mulberry Real Estate, acompanhamos a evolução do mercado imobiliário e do respetivo enquadramento para auxiliar proprietários e investidores na tomada de decisões estratégicas.